¿El dueño o el inquilino?

En la Ciudad de México, la responsabilidad de pagar la cuota de mantenimiento depende de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento, aunque legalmente existe una distinción importante entre quién es el obligado ante la administración y quién lo paga en la práctica.

Aquí te explico los detalles bajo la Ley de Propiedad en Condominio de la CDMX y el Código Civil:

1. ¿Quién es el responsable legal?

Ante la administración del edificio o el comité de vigilancia, el dueño (arrendador) es siempre el responsable legal. Si la cuota no se paga, la administración demandará al dueño, no al inquilino, y podrá restringirle servicios o el uso de áreas comunes.

Sin embargo, en el contrato de renta se suele estipular que el inquilino (arrendatario) sea quien cubra este gasto como parte de sus obligaciones mensuales.

2. Lo que dice la costumbre y la ley

  • Cuotas Ordinarias (Mantenimiento diario): Generalmente las paga el inquilino. Estas cubren luz de áreas comunes, limpieza, vigilancia, recolección de basura y mantenimiento de elevadores. El argumento es que el inquilino es quien "disfruta" de estos servicios diariamente.

  • Cuotas Extraordinarias (Mejoras o reparaciones mayores): Generalmente las paga el dueño. Estas se usan para impermeabilizar, pintar la fachada, cambiar el elevador o reforzar la estructura. El argumento es que estos gastos incrementan la plusvalía de la propiedad, la cual pertenece al dueño.

Ejemplos prácticos

Escenario A: Renta con "mantenimiento incluido"

Es lo más común en la CDMX. El dueño calcula la renta sumando su ganancia más el costo del mantenimiento.

Ejemplo: La renta es de $15,000 y el mantenimiento de $2,000. El contrato dice: "Renta mensual de $17,000 con mantenimiento incluido". Aquí el dueño recibe todo y él se encarga de pagarle a la administración.

Escenario B: Renta más mantenimiento (por separado)

El inquilino paga la renta al dueño y el mantenimiento directamente a la administración del edificio.

Ejemplo: El contrato dice: "El arrendatario pagará $15,000 de renta y se obliga a cubrir mensualmente la cuota de mantenimiento de $2,000 directamente a la administración, entregando el comprobante al arrendador".

Escenario C: Reparación mayor (Cuota Extraordinaria)

Imagina que se descompone la bomba de agua de todo el edificio y la asamblea decide una cuota especial de $5,000 por departamento para cambiarla.

Ejemplo: Aunque el inquilino pague el mantenimiento mensual, esta cuota de $5,000 le corresponde al dueño, ya que es una mejora permanente a su propiedad (a menos que el contrato diga algo muy específico en contra, lo cual es raro).

Resumen de obligaciones

Tipo de Gasto¿Quién suele pagar?¿Por qué?
Mantenimiento MensualInquilinoPor el uso y disfrute de los servicios básicos.
Fondo de ReservaDueñoEs un ahorro para la propiedad a largo plazo.
Reparaciones EstructuralesDueñoEs obligación del arrendador mantener el inmueble habitable.
Multas por reglamentoEl infractorSi el inquilino hace ruido o tira basura, él paga la multa.

Mi recomendación: Siempre revisa que el contrato especifique si la cuota de mantenimiento puede subir durante el año y quién absorberá ese incremento.



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