Uso y Disfrute
Esta situación es muy común en la Ciudad de México y suele generar fricciones con las administraciones de los edificios. Cuando el dueño fallece, la propiedad entra en un estado jurídico llamado "sucesión".
Aquí te explico quién debe pagar y por qué, dependiendo de la situación legal del inmueble:
1. El principio de "Uso y Disfrute"
Independientemente de quién sea el dueño legal, la regla de oro en los condominios es: quien habita el inmueble es quien genera el gasto de los servicios comunes.
Aunque el dueño haya fallecido, la luz se sigue utilizando para la bomba de agua y el alumbrado de las áreas cumnes, el elevador se sigue usando, la basura se sigue recolectando y el vigilante sigue cuidando la entrada. Por lo tanto, la obligación moral y práctica recae en el habitante (familiar o conocido).
2. ¿Quién es el responsable ante la Ley?
Aquí es donde se pone interesante. Legalmente, existen tres figuras que podrían ser responsables:
El Albacea: Si ya hay un juicio sucesorio (testamentario o intestamentario), el albacea es el representante legal de los bienes del difunto. Él debe asegurar que las deudas del inmueble (predial, agua y mantenimiento) se paguen con los recursos de la herencia o los frutos de la misma (como rentas).
Los Herederos: Una vez que se adjudica la propiedad, ellos absorben todas las deudas pendientes.
El Poseedor (Familiar/Conocido): Si no hay juicio aún, la administración del edificio puede demandar el pago al "propietario y/o quien resulte responsable". Si el habitante no paga, la administración puede embargar el departamento aunque el dueño esté muerto.
Ejemplos de escenarios comunes
Escenario A: El familiar "comodatario" (Vive gratis)
Una hija vive en el departamento de su madre fallecida mientras se arreglan los papeles.
Quién paga: La hija.
Por qué: Se entiende que existe un "contrato de comodato" (préstamo de uso) tácito. Al no pagar renta, lo mínimo que debe cubrir son los gastos operativos para no afectar a la comunidad de vecinos y evitar que el patrimonio se deprecie o se llene de multas.
Escenario B: El "Invasor" o conocido sin permiso claro
Un amigo del dueño se quedó viviendo ahí tras la muerte de este y no hay comunicación con la familia.
Quién paga: El conocido.
Por qué: Si no paga, la administración puede iniciar un proceso legal. Al ser una deuda ligada al inmueble (propter rem), la administración puede cortar el agua (si es privada del edificio) o prohibir el uso de amenidades. El habitante suele pagar para evitar ser desalojado o evidenciado ante la asamblea.
Escenario C: La Sucesión con Albacea
Hay un juicio en curso y el departamento está vacío o habitado por un heredero.
Quién paga: El Albacea con dinero de "la masa hereditaria".
Ejemplo: Si el difunto dejó una cuenta bancaria o el departamento genera una renta, de ahí debe salir el pago. Si no hay dinero, los herederos suelen cooperar para pagar el mantenimiento y evitar que el departamento sea rematado por el condominio para cobrar los adeudos.
Consecuencias de no pagar (El riesgo para los herederos)
Si el familiar que vive ahí se niega a pagar porque "el dueño ya murió", el edificio puede actuar de la siguiente manera:
Intereses moratorios: Las cuotas en CDMX suelen generar intereses altos (hasta el 5% mensual según el reglamento).
Suspensión de servicios: Corte de gas (si es central), prohibición de uso de gimnasio, salón de fiestas o alberca.
Juicio Ejecutivo Civil: La administración puede demandar. Al no haber un dueño vivo que conteste, el juicio avanza hacia el remate del inmueble para pagar la deuda acumulada.
Nota importante: Para la Procuraduría Social (PROSOC) de la CDMX, el mantenimiento es una obligación vinculada a la unidad de propiedad exclusiva. No importa si el dueño vive, murió o es una empresa; la cuota debe cubrirse para mantener la operatividad del edificio.
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