Cuotas Vencidas - Sin Administrador

Gestionar un condominio sin administrador es como tratar de navegar un barco sin capitán: es posible, pero requiere que la tripulación (los vecinos) se ponga de acuerdo rápido para evitar que el barco se hunda financieramente.

En la Ciudad de México, todo esto se rige por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D.F. Aquí te presento una guía práctica y legal para poner orden.

1. Pasos para la recaudación de cuotas vencidas

Al no haber administrador, el Comité de Vigilancia debe tomar el liderazgo temporalmente o, en su defecto, un grupo de condóminos interesados.

A. Conciliación y Estado de Cuenta

Antes de cobrar, hay que saber cuánto se debe exactamente.

  • Acción: Revisar estados de cuenta bancarios y recibos físicos.

  • Ejemplo: Crear una tabla compartida donde se detalle: Depto 402 - Adeudo: 5 meses - Total: $7,500 MXN + Moratorios.

B. Notificación Amistosa

A veces el retraso es por olvido o mala comunicación.

  • Acción: Entregar una carta simple en el domicilio del deudor solicitando la regularización.

  • Ejemplo: "Estimado vecino, detectamos un saldo pendiente. Le invitamos a ponerse al corriente antes del día 15 para evitar cargos adicionales."

C. Asamblea General Extraordinaria

Si los vecinos no pagan voluntariamente, la Asamblea debe formalizar los adeudos.

  • Acción: Convocar a asamblea para protocolizar el estado de adeudos ante notario o registrarlo en el acta. Esto da fuerza legal para un cobro judicial futuro.

D. Restricción de Servicios no Esenciales

La ley permite limitar ciertos beneficios, nunca el agua o la luz si son servicios vitales, pero sí áreas comunes.

  • Ejemplo: Suspender el acceso al gimnasio, al salón de eventos o al uso del elevador (esto último es controversial, se recomienda solo si hay escaleras funcionales).

2. Cómo elegir a un nuevo Administrador

Para que el nuevo administrador tenga validez legal ante la PROSOC (Procuraduría Social), deben seguir este proceso:

PasoAcción Clave
1. ConvocatoriaEmitir una convocatoria oficial (con 7 a 10 días de anticipación) pegada en lugares visibles del condominio.
2. PostulacionesDecidir si será un Administrador Condómino (un vecino) o un Administrador Profesional (externo).
3. La AsambleaSe requiere un quórum inicial del 75%. Si no se logra, se hace una segunda convocatoria (generalmente 30 mins después) y se decide por mayoría de los presentes.
4. RegistroEl acta de la asamblea donde se elige al administrador debe registrarse ante la PROSOC. Sin este registro, el administrador no tiene personalidad jurídica para demandar a morosos.

Ejemplos de perfiles a buscar:

  • Profesional: Empresa con certificación vigente de la PROSOC, fianza de fidelidad y software de gestión.

  • Condómino: Un vecino con buena reputación, conocimientos contables básicos y tiempo disponible (este suele cobrar menos o se le exenta de su cuota).

Acciones inmediatas sugeridas

  1. Revisar el Reglamento Interno: Ver qué multas por mora ya están establecidas (el tope legal suele ser el interés legal o lo pactado en asamblea).

  2. Abrir una cuenta bancaria mancomunada: Si no tienen administrador, el dinero jamás debe ir a la cuenta personal de un vecino; usen una cuenta a nombre del Condominio (con RFC propio).



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